Een bod is pas iets waard als u begrijpt hoe het tot stand komt. Op deze pagina leggen wij uit welke factoren wij meewegen, waarom een directe koper doorgaans onder de vrije marktwaarde biedt en wanneer dat toch de betere keuze kan zijn.
Vraag vrijblijvend een indicatie aan
Vraag vrijblijvend een indicatie aan. Wij nemen op werkdagen binnen 24 uur vertrouwelijk contact op en lichten de opbouw graag toe.
Liever telefonisch? Bel 020 782 0096 op werkdagen tussen 09.00 en 17.30 uur.
Elk pand beoordelen wij afzonderlijk. Vier factoren bepalen samen de hoogte van onze indicatie en ons bod.
Wij kijken naar recente verkopen van vergelijkbare woningen in de buurt, de zogeheten referentietransacties. Die vergelijken wij met de kenmerken van uw pand: ligging, woonoppervlakte, type woning, bouwjaar, energielabel en indeling. Zo bepalen wij wat het pand vrij opleverbaar op de open markt waard zou zijn.
Tijdens de inspectie beoordelen wij de bouwkundige staat en de installaties. Achterstallig onderhoud, verouderde keukens of badkamers, vocht of funderingsproblemen brengen kosten met zich mee. Wij ramen die kosten en brengen ze in mindering, zodat u de woning niet zelf hoeft op te knappen.
Een verhuurde woning is doorgaans minder waard dan dezelfde woning leeg opgeleverd. Dat verschil wordt vaak uitgedrukt in de leegwaarderatio. Wij rekenen met de actuele huur, het type huurovereenkomst en de huurregulering die van toepassing is, en leggen uit wat dat voor de waarde betekent.
NVA neemt kosten en risico's over die u bij een verkoop op de open markt zelf zou dragen, of die bij een directe koop op ons overgaan. Denk aan de overdrachtsbelasting en andere aankoopkosten, de standaard notariskosten van de leveringsakte, onderhoud of renovatie, de periode tot doorverkoop of verhuur, en het risico dat de markt in die tijd verandert.
Het bod van een directe koper ligt doorgaans onder de prijs die een pand na een lang verkooptraject op de open markt zou kunnen opbrengen. Dat is geen geheim, en wij leggen het u liever vooraf uit dan achteraf.
Het verschil zit in wat NVA van u overneemt. U betaalt geen courtage en NVA betaalt de standaard notariskosten van de leveringsakte. Wij kopen zonder financieringsvoorbehoud, dus de koop hangt niet af van de goedkeuring van een bank. Wij kopen het pand in de staat waarin het is, en nemen het onderhoud en de renovatie voor onze rekening. Daarna dragen wij het risico van doorverkoop of verhuur.
Voor u staat daar iets tegenover: een vaste prijs, een passeerdatum die u zelf bepaalt, geen bezichtigingen en geen onzekerheid over kopers die afhaken. Wie tijd heeft en de hoogst haalbare prijs zoekt, kan beter kiezen voor begeleide verkoop: dan verkopen onze eigen makelaars uw pand aan een andere koper, met ons directe bod als vangnet. Wie zekerheid, snelheid of discretie belangrijker vindt, kiest voor een direct bod. Wij helpen u die afweging eerlijk te maken.
Het onderstaande voorbeeld laat zien hoe de vier factoren samenkomen. De bedragen zijn afgerond en bedoeld om de opbouw te verduidelijken.
| Onderdeel | Bedrag |
|---|---|
| Marktwaarde vrij opleverbaarOp basis van vergelijkbare verkopen in de buurt | € 400.000 |
| Herstel en achterstallig onderhoudVastgesteld tijdens de inspectie | − € 25.000 |
| Kosten en risico die NVA overneemtOverdrachtsbelasting, overige aankoopkosten, houdkosten, doorverkoop- of verhuurrisico | − € 95.000 |
| Vrijblijvend bod | € 280.000 |
Fictief rekenvoorbeeld ter illustratie; elk pand wordt afzonderlijk beoordeeld.
Bij een verhuurde woning is de waarde als hij leeg zou zijn het vertrekpunt, maar niet het eindpunt. Een koper kan er niet zelf in en neemt de huurder over. Daarom kijken wij ook naar:
De huur
Hoe hoog de huur is, vergeleken met de markthuur en met wat het puntenstelsel toestaat.
Het huurcontract
Onbepaalde of bepaalde tijd, vrije sector of gereguleerd, en sinds wanneer de huurder er woont.
De huurder
Of de huur op tijd wordt betaald en of er afspraken of geschillen lopen.
De kans op leegkomen
Hoe groot de kans is dat de woning op termijn leeg wordt opgeleverd.
Een verhuurde woning is daardoor doorgaans minder waard dan dezelfde woning leeg. Hoeveel minder, verschilt sterk per woning. U krijgt van ons schriftelijk inzicht in hoe wij tot het bedrag komen.
U deelt de gegevens van uw pand. Hoe completer, hoe nauwkeuriger de indicatie.
Op werkdagen ontvangt u een vrijblijvende indicatie op basis van marktgegevens en uw informatie.
Op een door u gekozen moment beoordelen wij de staat van het pand en, waar van toepassing, de huursituatie.
Meestal binnen vijf werkdagen, met uitleg over de opbouw. U neemt de tijd en beslist zelf.
Gaat u akkoord, dan stelt een onafhankelijke notaris de koopovereenkomst op. De passeerdatum bepaalt u, doorgaans binnen ongeveer zes weken na akkoord, afhankelijk van de notaris. Onze indicatie en ons bod zijn geen gevalideerde taxatie; heeft u die nodig, schakel dan een gecertificeerd taxateur in.
Lees de uitgebreide werkwijze